Hypotéka v ČR se zahraničním příjmem

Jak na hypotéku v České Republice se zahraničním příjmem?

Někteří z Vás se vydali do světa za prací a splnit si své sny. Jedním z těchto snů může být vysněný DŮM nebo BYT v naší domovině. Jak si jej bez dostatečné hotovosti ale pořídit? Pracujete v zahraničí a nevíte jak na to? Obáváte se, že po návratu domů nedosáhnete na požadovanou výši hypotéky (díky nižšímu příjmu) nebo si budete muset v ČR znovu budovat opět novou historii („credit score“)? To může v případě podnikatelů(živnostníků), kteří u nás začnou podnikat, trvat i několik let.

Můžete si na svou nemovitost samozřejmě našetřit do prasátka. Dejte si jen pozor, abyste v prostředí minimálního zhodnocení na bankovních účtech a při rostoucích cenách nemovitostí na svůj sen nepotřebovali celý vepřín :) Jedním z nejschůdnějších nástrojů k dosažení vašeho snu bude pravděpodobně hypoteční úvěr (Hypotéka). Úrokové sazby se v dnešních dnech pohybují kolem 1,7% p.a. Můžete hypotéku tedy brát jako „dobrý dluh“ a své vydělané peníze někde lépe zhodnotit. U úrokové sazby záleží samozřejmě na mnoha faktorech jako je výše úvěru, celková splatnost, fixace, výše LTV atd..

Rozdíly mezi žadatelem pracujícím v ČR nebo v rámci UK nejsou až tak veliké, proto si shrneme hypoteční úvěr popořadě. Dotkneme se jen základních bodů hypotečních úvěrů se zástavou nemovitosti pro fyzické osoby. Podmínky se neustále mění a každá banka má navíc své vlastní postupy a požadavky. Tento článek berte více méně jako úvahu. Vždy je nutný individuální přístup.

Co lze pomocí hypotečního úvěru financovat?

CHCI KOUPIT DŮM NEBO BYT – do této kategorie spadá většina klientů

CHCI KOUPIT NEMOVITOST NA PRONÁJEM – banka Vám dokáže započítat až 60% příjmů z budoucího pronájmu. Naopak Vám ale hypotéku o něco zdraží (např. 0,3% na úrokové sazbě)

CHCI REKONSTRUOVAT SVOU STÁVAJÍCÍ NEMOVITOST – záleží na rozsahu reknostrukce, odhadní ceně po rekonstrukci atd. Financování je celkem běžné.

CHCI KOUPIT STAVEBNÍ PARCELU – zde některé banky vyžadují aby se do určitého období začalo stavět, některé ale žádný limit nemají.

CHCI STAVĚT – při výstavbě lze čerpat z hypotečního úvěru většinou až dva roky, což je dostačující časový interval. Během tohoto čerpání platíte obvykle jen úroky z vyčerpané částky. Samotnou jistinu (splátku dluhu) začínáte splácet až po dočerpání úvěru.

CHCI SE ROZVÉST A SVÉHO DRUHA VYPLATIT – Vypořádání společného jmění manželů

VYPOŘÁDÁNÍ DĚDICTVÍ – znáte ten příběh…Mlynář měl 3 syny. Nejstaršímu přenechal mlýn… a ten pak zbývající dva bratry vyplatil hypotékou. To by šlo, ne? 🙂 (samozřejmě musel dát mlýn do zástavy)

CHCI SVÉ TAJNÉ MÍSTO PRO RELAX A ZÁBAVU – Rekreační nemovitosti

CHCI ZPĚTNĚ PROPLATIT INVESTICI DO NEMOVITOSTI – Pokud jste si například koupili byt za hotové peníze a po nějaké době jste zjistili, že by bylo vhodné peníze použít na jiné účely (třeba další byt), je možnost tuto nemovitost zpětně financovat hypotékou. Zpravidla do 1 roka po koupi.

CHCI REFINANCOVAT STÁVAJÍCÍ HYPOTÉKU NEBO ÚVĚR ZE STAVEBNÍHO SPOŘENÍ. – Pokud se Vám nelíbí vaše aktuální banka nebo váš současný úrok, můžete svůj hypoteční úvěr nebo úvěr ze stavebního spoření refinancovat. Dejte si jen pozor na fixace, různé penalizace a pokuty. Úvěr ze stavebního spoření je úplně jiný produkt z odlišnou strukturou.

Kolik si můžu půjčit?

Hypotéka se zahraničním příjmem žadatelů začíná být reálnou, pokud máte k dispozici alespoň 15% z vlastních zdrojů. 85% Vám půjčí banka (LTV 85%).

Kolik budu měsíčně platit?

Velmi zaokrouhleně se dá říci, že při dnešních úrokových sazbách a při splatnosti hypotéky na 25 let se každý 1 milion uvěru pohybuje kolem splátky 5000,-kč měsíčně. Při splatnosti 30 let pak kolem 4000,-kč měsíčně.

Jak dlouho trvá celý proces?

Obecně se dá říci, že do jednoho měsíce. Nejedná se totiž jen o samostané schválení hypotéky, ale o dokládání všech potřebných dokumentů ze strany kupujícího i prodávajícího (hlavně k odhadu). Celý proces musí být sladěn s realitní agenturou. V praxi se nám podařilo vyřídit hypotéku na byt i za 5 dní. Vše však bylo připraveno předem.

Co znamená LTV ?

Loan to Value, neboli „úvěr k hodnotě“. Jedná se o poměr mězi hypotečním úvěrem a zástavní hodnotou nemovitosti. LTV je jeden z hlavních rizikových faktorů, kterým Vás banka bude hodnotit. Znamená to, že čím vyšší LTV tím je obchod pro banku rizikovější a za vyšší rizikovost Vám banka nabídne nejspíše i vyšší úrok.

Při LTV 85% Vám banka půjčí 85% hodnoty nemovitosti. Zde ale pozor. Hodnota nemovitosti je počítána z odhadní ceny stanovené odhadcem banky. Ne tržní cena (cena za kterou Vám ji prodávající nabízí). Při koupi domu za 3 000 000,- kč a při LTV 85% očekáváte od banky 2 550 000,- kč + ze svého 450 000,- kč. Může se ale stát následující. Po provedení odhadu kvalifikovaným odhadcem banky se dozvíte, že kupovaná nemovitost nemůže mít větší odhadní cenu než 2 800 000,-. Toto je pro banku bohužel 100%. Banka Vám dá tedy k dispozici 2 380 000,- a ze svých úspor budete muset doplatit 620 000,-. (Reálné LTV je tedy 79,3 %).

Splatnost a Fixace

Splatnost je doba, která je určená ke splacení celkového úvěru. Fixace je doba k zafixování a stanovení podmínek úvěru. (výše splátky, úroková sazba, atd..). Během doby fixace tyto podmínky obvykle nemůžete měnit (většinou ne bez sankcí). V den fixace dostáváte možnost si s parametry hypotéky pohrát a upravit je pro další období, případně část dluhu doplatit. Splatnost lze ve výjimečných případech natáhnout až na 40 let. Maximálně však do 70-75 let klienta. Vzhledem k zahraničnímu příjmu se můžeme setkat se zkrácením splatnosti hypotéky na 25 let.

Neúčelová část

Většina bank v ČR poskytuje v rámci úvěru neúčelovou část. Je to část úvěru, kde banka překvapivě nezkoumá účel. Lze za ni pořídit třeba vybavení domácnosti. Jedná se většinou o 20% z účelové části (např. ceny bytu). Musí nám ovšem sedět celkové LTV. Mezi bankami najdeme výjimky, které dokáží financovat více než 20% neúčelově.

Jak probíhá celý proces? Které dokumenty si připravit?

1. VÝBĚR VHODNÉ BANKY PRO FINANCOVÁNÍ

Vezměte si několik týdnů dovolené k obchůzce všech bank, nastudování procesů a právních náležitostí. Nebo můžete oslovit nezávislého finančního poradce. Ten by Vám měl pomoci se zpracováním a přehledem konkrétních nabídek na trhu. Pomůže Vám se sladěním celkového kupního procesu s prodávajícím, popřípadě s realitní agenturou a připraví veškerou dokumentaci a podklady. Finančně Vás to výjde patrně stejně jako při samotné žádosti v bance. Nic neriskujete.

2. ŽÁDOST

Po zvolení vhodné banky následuje žádost o pre-scoring.

• Vyplníte oficiální žádost banky.
• Potvrdíte svou identitu zpravidla dvěma doklady totožnosti.
• Doplníte souhlasy se zpracováním osobních údajů a kontrolou registrů dlužníků v ČR.
• Vyplníte údaje o Vašich příjmech.

Po tomto kroku by už jste měli dostat představu, zda má vůbec požadovaná hypotéka naději na úspěch.

3. DOKLÁDÁNÍ PŘÍJMŮ

• Potvrzení příjmů od zaměstanvatele (dodá banka, potvrdí zaměstnavatel).
• Výpisy z bankovního účtu (většinou 6 měsíců zpětně).
• Úředně ověřený překlad pracovní smlouvy (někdy není třeba).
• Čestné prohlášení o příjmu (je potřeba výjimečně).

Banky Vám zahraniční příjem mohou krátit a tímto si snížit kurzové riziko. Můžete počítat cca 10-20% dolů. Pokud vyděláváte 2000 liber měsíčně, po zkrácení 15% máte rázem 1700 liber. Banka tuto hodnotu přepočítá dle aktuálního kurzu nebo zpětného průměru CZK/GBP. Ideální bude, pokud jste zaměstnáni u svého zaměstnavatele alespoň 6 měsíců (bez zkušební doby) a máte smlouvu na dobu neurčito. Čím delší doba, tím lépe. (Zaměstnanci na dobu určitou a Self-Employed mohou také žádat po splnění určitých podmínek)

4. ÚDAJE O NEMOVITOSTI

Odhad zařídí většinou banka, cena se pohybuje kolem 5000,- kč. V rámci různých akcí lze častokrát natrefit na odhad zdarma nebo výrazně levnější on-line odhad. 

Na straně prodávajícího se doloží:

• LV – Výpis z katastru nemovitostí
• Původní nabývací titul (kupní smlouva, darovací smlouva atd..)
•  Nový nabývací titul (Nová Kupní Smlouva, ..)
• Vyčíslení nesplacené části úvěru (pokud je na nemovitosti dluh) atd..
• Případně stavební dokumentace

Více povinností bývá zpravidla na straně prodávajícího.

5. PODPIS SMLOUVY, ČERPÁNÍ ÚVĚRU, ZÁPIS ZÁSTAVY DO KATASTRU

Pokud půjde vše dobře, banka Vám vytvoří smlouvu o hypotečním úvěru a pozve Vás k podpisu smlouvy. Většina bank vyžaduje k hypotéce založení běžného účtu, ze kterého je splátka automaticky inkasována. Někdy je tato podmínka zakotvena přímo ve smlouvě.

6. POJIŠTĚNÍ

Nezapomeňte svou nemovitost řádně pojistit a vinkulovat ve prospěch banky. Při podpisu se k tomu určitě dostanete. Pokud máte Rodinu nebo někoho na kom Vám záleží nebo je ten někdo s Vámi spoludlužník, popřemýšlejte minimálně o zajištění dluhu a Vašeho příjmu. Ve vztahu k hypotéce se jedná o minimální náklad, který může být k nezaplacení. K tomu se ale dostaneme v samostatném článku.

Na co myslet před žádostí?

Platný občanský průkaz

Pokud máte české občanství, ale nemáte občanský průkaz, protože jste si jej z nějakého závažného důvodu nechali zrušit (například Vám bylo líto platit v ČR poplatek za odvoz komunálního odpadu 400,- kč ročně :) ) Máte při žádosti o úvěr daleko horší postavení než čistokrevný cizinec.

Manželství

Tady je důvod k obezřetnosti vždy 🙂 Pokud jste se ženil či vdávala v zahraničí, měli byste to oznámit minimálně naší Ambasádě, popřípadě rovnou úřadům v ČR. Plynou z toho pro Vás právní povinnosti nejen ve vtahu k majetku, ale i dluhu.

Otázky, které Vás možná napadly:

• Jsem Self-employed, mohu žádat o hypotéku v ČR? ANO
• Jsem majitel firmy, mohu žádat o hypotéku v ČR? ANO
• Mám Slovenské (nebo jiné) občanství a pracuji v zahraničí, mohu žádat o hypotéku v ČR? ANO
• Mám smlouvu na dobu určitou, mám šanci? ANO
• Pracuji pod agenturou, mám šanci? ANO
• Mám negativní záznamy v registrech dlužníků v UK/SK/ČR, mám šanci? ANO (Záleží.. Kdy? Kde? Co? Splaceno? Nesplaceno? Atd..)
• Pobírám pouze benefity, mám šanci? Pravděpodobně NE, jedná se o doplňkový příjem.

Novela zákona o spotřebitelském úvěru od 1.12.2016

Od 1.12.2016 se chystá novela zákona o spotřebitelském úvěru, která má dopad i na hypoteční úvěry. Změn je celá řada. Pokusím se to vysvětlit velmi stručně:

Zmírnění/zrušení sankce za mimořádné splátky – mimořádná splátka 20% každý rok zdarma je již aktuálně u některých bank nabízena.

Zmírnění/zrušení sankce za předčasné splacení úvěru – za určitých okolností bude umožněna i tato možnost.

Zpřísnění uznávání a schvalování příjmů – v novele je uvedeno, že banka musí řádně prověřit příjmy dlužníka. Ne, že by tento proces neprováděla pečlivě i teď, některé postupy se musí ale přehodnotit.

Pro klienty se jedná z hlediska variability vesměs o změny k lepšímu. Nebude to pravděpodobně ale zadarmo. V důsledku těchto změn může dojít k negativním efektům jako je zvýšení úrokových sazeb (každý si dá 1+1 dohromady), zvýšení nároku na depozit (tj. nižší LTV , banka Vám půjčí méně) což už se pomalu děje. Obtížnější pravděpodobně bude i financování hypoték nemovitostí na pronájem.

Jak jsem psal na začátku, jedná se spíše o úvahu a stručný přehled. Pro běžného člověka nemá smysl psát celou esej. Konkrétní přání a cíle klientů je třeba řešit individuálně. Pokud o pořízení nemovitosti v ČR uvažujete a potřebujete některé informace upřesnit, můžete mě požádat o konzultaci. Pokud budu vědět, rád pomůžu. Tel.: 07482 377 842