Investice do nemovitostí a investiční fondy REITs

Publikováno od MG

Investice do nemovitostí a investiční fondy REITs

Často se mě klienti ptají na názor k investicím do nemovitostí. Zkusím na to téma napsat krátkou úvahu pro “obyčejného” člověka. (V dnešní době je již skoro neobyčejné najit obyčejného člověka 🙂 ) Možností investování je celá řada, zaměříme se ale pouze na pár z nich. Nutno dodat, že pro většinu z Vás bude jediná a poslední nemovitostní investice Vaše vlastní bydlení.

1. Přímé investice do nemovitostí (Vlastní bydlení, BuyToLet, Rent to Rent)

KOUPĚ NEMOVITOSTI. Asi první, která nás napadne. Investiční výnos si spočítáte vesměs stejně:

(Inkasovaný roční nájem/Pořizovací cena) x 100 = Výnos v %.

Pro příklad vezměme nájemní byt v ČR: Pořizovací cena: 700 000,- Roční nájem: 60 000,- kč

(60 000 / 700 000) x 100 = 8,6% p.a. hrubý výnos.

Financování nemovitosti HYPOTEČNÍM ÚVĚREM:

Ne káždý člověk má na účtě milion korun nebo statisíce liber. Při koupi nemovitosti na hypoteční úvěr využíváte pákového efektu pomocí financí banky. Je to situace, kdy:

  • Jste majitelem nemovitosti (Zástava ve prospěch banky)
  • Inkasujete nájem
  • Můžete participovat na růstu ceny nemovitosti
  • Možnost využít vlastní kapitál k dalším investicím

Nevýhodou financování úvěrem mohou být samozřejmě úroky. Nicméně při dnešních úrokových sazbách a správném nastavení cashflow (Vhodná cena nemovitosti, výše nájmu, splátka hypotéky, reinvestování již inkasovaného nájmu, ekonomický cyklus) se Vám investice bohatě vrátí.

Výhody:

  • Evropský nemovitostní trh je vcelku dobře rozvinutý, funguje profesionálně a efektivně.
  • Nemovitost je skvělým předmětem zástavy, banka Vám na něj ráda půjčí za zajímavý úrok.
  • Pravidelný a narůstající příjem z nájmů, který dokáže porazit inflaci.
  • Participace na růstu ceny nemovitosti (můžete ji prodat se ziskem)
  • Snadný přístup k property management and letting agencies

Nevýhody:

  • Dostat se do trhu může být složité (nedostatek kapitálu a příjmů).
  • Riziko neobsazenosti nemovitosti, neplatiči, poplatky za vystěhování nájemníka.
  • Riziko zničení nemovitosti nájemci
  • Nemovitost je potřeba udržovat (Udržbářské práce, opravy, pojištění, daně, poplatky)
  • Umístění nemovitosti. Lokalita významně ovlivňuje cenu a poptávku, častokrát větší než samotná nemovitost. (Je třeba udělat průzkum trhu a oblasti)
  • Nemovitostní trh je ovlivněn ekonomickými a někdy také politickými podmínkami. V dobách recese může být složité nemovitost pronájmout a její cena může také klesnout.
  • Nižší likvidita. (Schopnost přeměnit investici zpět na peníze). Případný prodej nebude pravděpodobně realizován v horizontu vteřin nebo dní, ale spíše několika týdnů či měsíců.

DLOUHODOBÝ PRONÁJEM (Rent to Rent)

Jedná se zpravidla o společnosti jako Property Management, Letting agencies atd., které si za fixní poplatek pronajmou nemovitost, kterou následně spravují a pronajímají dále (nový nájemníci, právní servis, marketing, údržba nemovitosti atd.). Pokud máte podnikavého ducha, můžete si i vy sami najít majitele nemovitosti, který Vám ji rád předá do správy. Pokud v tom umíte chodit a zbývá Vám dostatečný profit, může to být zajímavá možnost jak se do nemovitostního trhu zapojit. Jedná se o něco jednodušší způsob než koupě.

S čím je dobré počítat:

  • Náklady na údržbu nemovitosti (pokud se ve smlouvě nedohodnete jinak).
  • Pronajímatel po Vás může chtít nájem i několik měsíců dopředu (např. 6 měsíců), což při nájmu např. 1500 liber/m = 9000 liber/6 m může být pro někoho nedostupné. Navíc se Vám může nájem po ukončení smluveného období zvýšit.
  • Rizikem jsou zde neplatiči, kteří Vám mohou drasticky snížit Vaše výnosy.
  • Velkou nevýhodou je nemožnost participovat na růstu ceny nemovitosti (nevlastníte ji)

2. Nepřímé investice pomocí různých fondů, derivátů, cených papírů.

REITs – Co jsou to fondy REITs ?

REITs neboli Real Estate Investment Trusts jsou daňově efektivní nemovitostní fondy, které umožňují jednotlivcům a dalším společnostem snížit nevýhody přímých investic do nemovitostí.

Jedná se o společnosti, které vlastní nebo financují nemovitosti produkující příjem (například z nájmů). Nejedná se o žádnou novinku, první REITs mají ve světě více jak 50-ti letou historii. REITs ze zákona vyplácí alespoň 90% jejich zdaňitelného příjmu ve formě dividend svým akcionářům, činí je to tak zajímavými v hledáčku dividendových investorů. Následné dividendy pak daní až samotní akcionáři (individuální investoři jako jsme my nebo další fondy). Díky REITs se můžete stát podílníky na projektech, ke kterým byste se jen sotva dostali. Můžeme k nim zařadit: Hotelové komplexy, Nemocniční centra, Nákupní centra, Průmyslové objekty, studentské bydlení, datová centra, kancelářské prostory, sklady, atd..

Pozor: REITs (Real Estate Investment Trust) jsou zpravidla fondy akciové, investující ve velké míře do realitních sektoru. Naopak Realitní Fondy bývají úplně jiným druhem subjektu.

Jaké základní typy REITs existují?

REITs můžeme rozdělit do dvou základnch typů. Jsou to Equity REITs a Mortgage REITs. Oba z těchto typů dávají potenciálním investorům možnost participovat na růstu podkladu (akcií) nebo financování dluhu v realitním sektoru.

Equity REITs jsou převážně společnosti nakupující komerční nemovitosti, které následně spravují a pronajímají. Velkou část těchto zisků z pronájmů pak distribuují svým akcionářům (Vám, různým fondům, atd..) ve formě dividendy.

Mortgage REITs investují do realitních hypotečních úvěrů nebo “hypotečních cených papírů”. Jejich zisky tvoří primárně rozdíl cen mezi úrokovou sazbou hypotéčního úvěru a náklady na financování tohoto úvěru. Obecně platí, že Mortgage REITs jsou více spekulativní, než je tomu u klasických komerčních hypoték. Stejně jako Equity REITs, vyplácí své zisky následně ve formě dividend svým akcionářům.

Jaký výnos můžu očekávat?

Jak to už u cenných papíru bývá, můžete očekávat výnos hned ve dvou úrovních. Nákupem fondu za určitou cenu se v případě jeho růstů/poklesu, stáváte podílníkem na zisku/ztrátě. V průběhu držení aktiva získáváte pravidelně dividendu (podíl na zisku). U některých Mortgage REITs se může dividenda vyšplhat i na 10% ročně, tomu odpovídá samozřejmě i riziko. Pokud nakoupíte jednotku za cenu 100 a během roku se cena vyšplhá na 112 (což je 12%) plus dividenda ve výši 10%. Máme zde roční hrubý výnos 22%, což je velmi atraktivní. (který musíte podle pravidel dané země zdanit).

Výhody oproti vlastnictví nemovitosti.

Minimální náklady – Může zde patřit poplatek za správu vašeho brokerského nebo ISA účtu, případné vstupní poplatky a management fee. Většina poplatků bývá zanesena již do ceny aktiva, tudíž je přímo nevidíte. U každého fondu je dobré si zkontrolovat tzv. TER (Total Expense Ratio), které by mělo obsahovat celkovou nákladovost fondu (poplatky za obchodování fondu, legislativní poplatky atd..)

Nízká administrativa – Administrativa spojena se správcovstvím fondu je na straně správce. Vás se týkají spíše daňové povinnosti v případě dividend a zisků z prodeje.

Kvalitní a zkušený management – předpokládejme, že pokud již nějaká investiční skupina, developer nebo společnost založí REITs, patrně svému projektu dostatečně rozumí a nebude plýtvat svými penězi, energií a časem. Tato oblast je navíc velmi regulována a kontrolována.

Vysoká likvidita – Zjednodušeně znamená rychlost přeměnit aktivum zpět na peníze. Při vhodně zvoleném zprostředkovateli a nástroji se zde bavíme v řádu vteřin, v něktrých případech v řádu dní. Prodáte je jedním příkazem ve vaši obchodní platformě nebo ISA účtu.

Možnost “spoluvlastnit” nemovitost a participovat na zisku velkých projektů – Až se zase jednou budete procházet ve vašem oblíbeném nakupním centru a říkat si:”Kdybych tak vlastnil jen jeden nájemní prostor, nemusel bych pracovat do konce života”, můžete si zjistit zda náhodou toto centrum není pod správou nějakého Real Estate Investment Trustu a nakoupit si odpovídající počet jednotek.

Nevýhody

Ostatně jako u všech investic, největší nevýhodou je patrně riziko spojené ze ztrátou investovaného kapitálu. Může k tomu dojít špatným hospodařením fondu, tržními turbulencemi nebo Vašimi emocemi. Podobně jako u fyzického vlastnictví nemovitosti.

Advertisement

Income Protection / Pojištění pracovní neschopnosti

Publikováno od MG

K čemu slouží?

Pravděpodobně jedno z nejužitečnějších pojištění, kde samotný název jasně určuje účel. Slouží především k ochraně/náhradě části Vašeho příjmu v případě pracovní neschopnosti.

Pokud Vám zaměstnavatel neplatí „extra nemocenskou“, tak Statutory Sick Pay a ESA Vám pravděpodobně Vaše výdaje příliš nepokryjí. Statutory Sick Pay (SPP) max. £88.45 / týdně / po dobu 28 týdnů. V případě Self-employed to bude nejspíše £0. (GOV.UK – Statutory Sick Pay).

Obzvláště self-emloyed a majitelé Ltd by měli popřemýšlet jakou příjmovou setrvačnost má jejich business v případě dlouhodobější pracovní neschopnosti. Pokud máte dostatečné úspory, je to skvělé. Jak dlouho vydrží? Proč je raději nepoužít na rozšíření Vašeho podnikání nebo smysluplnější účely? Nejedná se totiž o nákladnou záležitost.

V čem být opatrný?

Definition of sickness – Specifikace, co vše u pojišťovny považují za nemoc nebo úraz. Je dobré se podívat po Own Occupation definition. Pod touto definicí by Vám měl provider „vyplatit claim“ v případě jakékoli události (uraz, nemoc), která Vám neumožní vykonávat současnou prácovní pozici (Unable to work).

Deferred Period (Waiting period) – Čekací doba výplaty benefitu (po 14 dnech. 1. Měsíci,  3 měsíce atd..). Příklad: Pokud máte nastaven 1. měsíc, můžete žádat až po uplynutí 1. měsíce. Samozřejmě, čím je deffered period delší, tím je zpravidla levnější pojištění. Záleží, zda jste pojištěni u svého zaměstnavatele případně Vaších úsporách.

Standard exclusions – Velká část poskytovatelů pojištění má ve svých podmínkách ukotveny výluky (Standard Exclusions). V případě, že Váš claim bude tyto výluky splňovat, pojišťovna Vám může pojistné plnění zkrátit nebo nemusí vůbec vyplatit. Dobrou zprávou je, že druhá polovina pojišťoven v UK nemá žádné Standard exclusions nebo jen zlomek.

Waiver of premium – Zproštění od placení. V případě výplaty benefitu nebudete hradit pojistné. Je dobré zkontrolovat, zda je součástí pojištění a přesné specifikace.

State benefit deduction – Někteří poskytovatelé mohou v případě claimu od svého plnění odečítat tzv. State Benefits. Příliš se s tímto přístupem nesetkáte. Určitě je ale lepší se informovat. S čím se naopak setkáte jsou odpočty dodatečných příjmů – Příjmy, které pojišťovna může odečíst od výplaty benefitu. Například: Benefit z dalšího pojištění Income Protection. Dividendy společností, které vlastníte (ale kde nemáte určitý podíl nebo rozhodovací právo) a Penze.

Territory – Oblast ve které pojištění platí. Pojištění může platit v podstatě celosvětově, většinou s výjimkou válečných oblastí. Důležité je v jakých zemích můžete čerpat benefit (kde se budete léčit).

Terms and Conditions – Ve všeobecných podmínkách byste měli najít 99% parametrů a nastavení pojištění, Vaše práva a práva poskytovatele. Doporučuji si udělat jeden večer pro sebe a přečíst si je před spaním se zvýrazňovačem v ruce 🙂

Jaká je cena a co jí ovlivňuje?

Z praxe se můžeme pohybovat v rozmezí 20 – 80 liber měsíčně. Záleží na mnoha faktorech jako je pojistná částka, kouření, věk, vaše BMI (poměr výška/Váha), délka pojištění, riziková profese, čekací doba (deferred period) Váš aktuální zdravotní stav a minulé komplikace. V krátkém zdravotním dotazníků při žádosti o pojištění doporučuji odpovídat dle skutečnosti. S velkými zdravotními komplikacemi Vás pojišťovna již nemusí pojistit, případně uplatní výluku (exclusion) nebo Vám navýší pojistné (premium).

Jak dlouho mohu čerpat benefit v případě pojistné události?

Záleží jak si pojištění nastavíte nebo sami zvolíte. Můžete čerpat i několik let až po věk, kdy hodláte jít do důchodu. (Samozřejmě pokud stále splňujete podmínky pro čerpání)

Má pro mě pojištění Income Protection smysl?

Pokud máte stabilní příjem bez účasti vaší osoby, nemusíte o něm přemýšlet. (Př. Příjem z dividend ve stabilní a velké společnosti, kde máte rozhodovací právo nebo pronájmy nemovitostí spravované externí firmou s kvalitním managementem). I přesto nejspíše budete muset využít jiný typ pojištění jako Business Insurance a Life Insurance k zajištění Vaší rodiny a podnikání.

Pokud jste zaměstnanec bez „firemní nemocenské“ (což je většina), Self Employed nebo majitel LTD, určitě o něm popřemýšlejte. Možná budete z těch, kteří jej nikdy nevyužijí (bylo by to skvělé). Možná budete z těch, kteří ano a poděkujete pak sami sobě. Nemusí jít totiž o závažný zdravotní stav, ale o pouhá „ záda“ ( Skřípnutý nerv, ploténka, problémy v těhotenství atd..), různé zlomeniny, nehody, hospitalizace atd.., které Vás mohou odstavit z pracovního nasazení i na několik měsíců. „Nejlepšími klienty“ bývají lidé, kteří si v minulosti museli zdravotními komplikacemi nebo úrazem projít finančně sami. Druhá kategorie jsou pak lidé, kteří se ozvou až v případě problému a zjistí, že „nemocenská“ v podstatě neexistuje nebo je minimální. V tomto případě už není moc co řešit.

Kde si mohu spočítat cenu svého pojištění?

Můžete vyzkoušet přímo pojištovnu, finančního poradce nebo některou bankovní skupinu, která jej nabízí. Opatrní buďte u různých srovnávačů pojištění a podobných on-line servisů (toto téma je spíše na samostatný článek). Samozřejmě můžete o kalkulaci nebo bezplatnou konzultaci zavolat přímo mě. Rád pomůžu. 07482 377 842

Investiční vína aneb investujte s chutí

Publikováno od MG

Název je poněkud zavádějící, protože pokud někdy skutečně budete do investičního vína investovat, pravděpodobně jej nikdy neochutnáte (chcete-li inkasovat zisk z prodeje).

Co je to investiční víno?

Investiční víno je komodita, která slouží jako uchovatel hodnoty (především Vašeho kapitálu). Jedná se zpravidla o Francouzské víno vysoké kvality zejména z oblastí Bordeaux 85% a Bourgogne 7%. Zbývající část tvoří vína z Champagne, Rhony nebo Itálie a USA. Vína jsou pod kontrolou tzv. Apelačního systému. Šarže investičních vín se vyrábí ve velmi omezeném množství. Ty pak dokáží zrát v lahvích i několik dalších desítek let.

Jaké atributy určují cenu investičního vína?

Především je to ROČNÍK, PŮVOD, ODBORNÁ HODNOCENÍ A DOSTUPNOST. Během doby zrání vína roste i jeho vzácnost.

Jaký výnos mohu očekávat?

Na základě indexu Londýnské burzy vín sledovaného od roku 1988 dosáhla investiční vína průměrného ročního zhodnocení 13,4 %. Najdeme zde výjimky, kde některá investiční vína rostou i v řádu desítek procent ročně. Obchodování je především v měnách jako je Euro a Libra Šterlinků (Britská Libra).

Jaké náklady mohu očekávat?

Zkusme se zamyslet, pokud byste si koupili láhev velmi drahého a kvalitního vína, jak se o ni postaráte?.. S investicí do špičkových vín jsou spojené zejména náklady na jeho uskladnění, pojištění, přepravu a provize obchodníkům s víny. Jednou z možností, jak tyto náklady minimalizovat, je investovat kolektivně prostřednictvím investičního fondu.

Investiční víno můžeme brát jako zajímovou alternativní investici, jejíž obliba získává na síle. V době nízkých úrokový sazeb a cenách akcií, které se většině investorů mohou zdát nadhonoceny se může jednat o vhodnou doplňkovou část investičního portfolia.

 

Hypotéka v ČR se zahraničním příjmem

Publikováno od MG

Jak na hypotéku v České Republice se zahraničním příjmem?

Někteří z Vás se vydali do světa za prací a splnit si své sny. Jedním z těchto snů může být vysněný DŮM nebo BYT v naší domovině. Jak si jej bez dostatečné hotovosti ale pořídit? Pracujete v zahraničí a nevíte jak na to? Obáváte se, že po návratu domů nedosáhnete na požadovanou výši hypotéky (díky nižšímu příjmu) nebo si budete muset v ČR znovu budovat opět novou historii („credit score“)? To může v případě podnikatelů(živnostníků), kteří u nás začnou podnikat, trvat i několik let.

Můžete si na svou nemovitost samozřejmě našetřit do prasátka. Dejte si jen pozor, abyste v prostředí minimálního zhodnocení na bankovních účtech a při rostoucích cenách nemovitostí na svůj sen nepotřebovali celý vepřín :) Jedním z nejschůdnějších nástrojů k dosažení vašeho snu bude pravděpodobně hypoteční úvěr (Hypotéka). Úrokové sazby se v dnešních dnech pohybují kolem 1,7% p.a. Můžete hypotéku tedy brát jako „dobrý dluh“ a své vydělané peníze někde lépe zhodnotit. U úrokové sazby záleží samozřejmě na mnoha faktorech jako je výše úvěru, celková splatnost, fixace, výše LTV atd..

Rozdíly mezi žadatelem pracujícím v ČR nebo v rámci UK nejsou až tak veliké, proto si shrneme hypoteční úvěr popořadě. Dotkneme se jen základních bodů hypotečních úvěrů se zástavou nemovitosti pro fyzické osoby. Podmínky se neustále mění a každá banka má navíc své vlastní postupy a požadavky. Tento článek berte více méně jako úvahu. Vždy je nutný individuální přístup.

Co lze pomocí hypotečního úvěru financovat?

CHCI KOUPIT DŮM NEBO BYT – do této kategorie spadá většina klientů

CHCI KOUPIT NEMOVITOST NA PRONÁJEM – banka Vám dokáže započítat až 60% příjmů z budoucího pronájmu. Naopak Vám ale hypotéku o něco zdraží (např. 0,3% na úrokové sazbě)

CHCI REKONSTRUOVAT SVOU STÁVAJÍCÍ NEMOVITOST – záleží na rozsahu reknostrukce, odhadní ceně po rekonstrukci atd. Financování je celkem běžné.

CHCI KOUPIT STAVEBNÍ PARCELU – zde některé banky vyžadují aby se do určitého období začalo stavět, některé ale žádný limit nemají.

CHCI STAVĚT – při výstavbě lze čerpat z hypotečního úvěru většinou až dva roky, což je dostačující časový interval. Během tohoto čerpání platíte obvykle jen úroky z vyčerpané částky. Samotnou jistinu (splátku dluhu) začínáte splácet až po dočerpání úvěru.

CHCI SE ROZVÉST A SVÉHO DRUHA VYPLATIT – Vypořádání společného jmění manželů

VYPOŘÁDÁNÍ DĚDICTVÍ – znáte ten příběh…Mlynář měl 3 syny. Nejstaršímu přenechal mlýn… a ten pak zbývající dva bratry vyplatil hypotékou. To by šlo, ne? 🙂 (samozřejmě musel dát mlýn do zástavy)

CHCI SVÉ TAJNÉ MÍSTO PRO RELAX A ZÁBAVU – Rekreační nemovitosti

CHCI ZPĚTNĚ PROPLATIT INVESTICI DO NEMOVITOSTI – Pokud jste si například koupili byt za hotové peníze a po nějaké době jste zjistili, že by bylo vhodné peníze použít na jiné účely (třeba další byt), je možnost tuto nemovitost zpětně financovat hypotékou. Zpravidla do 1 roka po koupi.

CHCI REFINANCOVAT STÁVAJÍCÍ HYPOTÉKU NEBO ÚVĚR ZE STAVEBNÍHO SPOŘENÍ. – Pokud se Vám nelíbí vaše aktuální banka nebo váš současný úrok, můžete svůj hypoteční úvěr nebo úvěr ze stavebního spoření refinancovat. Dejte si jen pozor na fixace, různé penalizace a pokuty. Úvěr ze stavebního spoření je úplně jiný produkt z odlišnou strukturou.

Kolik si můžu půjčit?

Hypotéka se zahraničním příjmem žadatelů začíná být reálnou, pokud máte k dispozici alespoň 15% z vlastních zdrojů. 85% Vám půjčí banka (LTV 85%).

Kolik budu měsíčně platit?

Velmi zaokrouhleně se dá říci, že při dnešních úrokových sazbách a při splatnosti hypotéky na 25 let se každý 1 milion uvěru pohybuje kolem splátky 5000,-kč měsíčně. Při splatnosti 30 let pak kolem 4000,-kč měsíčně.

Jak dlouho trvá celý proces?

Obecně se dá říci, že do jednoho měsíce. Nejedná se totiž jen o samostané schválení hypotéky, ale o dokládání všech potřebných dokumentů ze strany kupujícího i prodávajícího (hlavně k odhadu). Celý proces musí být sladěn s realitní agenturou. V praxi se nám podařilo vyřídit hypotéku na byt i za 5 dní. Vše však bylo připraveno předem.

Co znamená LTV ?

Loan to Value, neboli „úvěr k hodnotě“. Jedná se o poměr mězi hypotečním úvěrem a zástavní hodnotou nemovitosti. LTV je jeden z hlavních rizikových faktorů, kterým Vás banka bude hodnotit. Znamená to, že čím vyšší LTV tím je obchod pro banku rizikovější a za vyšší rizikovost Vám banka nabídne nejspíše i vyšší úrok.

Při LTV 85% Vám banka půjčí 85% hodnoty nemovitosti. Zde ale pozor. Hodnota nemovitosti je počítána z odhadní ceny stanovené odhadcem banky. Ne tržní cena (cena za kterou Vám ji prodávající nabízí). Při koupi domu za 3 000 000,- kč a při LTV 85% očekáváte od banky 2 550 000,- kč + ze svého 450 000,- kč. Může se ale stát následující. Po provedení odhadu kvalifikovaným odhadcem banky se dozvíte, že kupovaná nemovitost nemůže mít větší odhadní cenu než 2 800 000,-. Toto je pro banku bohužel 100%. Banka Vám dá tedy k dispozici 2 380 000,- a ze svých úspor budete muset doplatit 620 000,-. (Reálné LTV je tedy 79,3 %).

Splatnost a Fixace

Splatnost je doba, která je určená ke splacení celkového úvěru. Fixace je doba k zafixování a stanovení podmínek úvěru. (výše splátky, úroková sazba, atd..). Během doby fixace tyto podmínky obvykle nemůžete měnit (většinou ne bez sankcí). V den fixace dostáváte možnost si s parametry hypotéky pohrát a upravit je pro další období, případně část dluhu doplatit. Splatnost lze ve výjimečných případech natáhnout až na 40 let. Maximálně však do 70-75 let klienta. Vzhledem k zahraničnímu příjmu se můžeme setkat se zkrácením splatnosti hypotéky na 25 let.

Neúčelová část

Většina bank v ČR poskytuje v rámci úvěru neúčelovou část. Je to část úvěru, kde banka překvapivě nezkoumá účel. Lze za ni pořídit třeba vybavení domácnosti. Jedná se většinou o 20% z účelové části (např. ceny bytu). Musí nám ovšem sedět celkové LTV. Mezi bankami najdeme výjimky, které dokáží financovat více než 20% neúčelově.

Jak probíhá celý proces? Které dokumenty si připravit?

1. VÝBĚR VHODNÉ BANKY PRO FINANCOVÁNÍ

Vezměte si několik týdnů dovolené k obchůzce všech bank, nastudování procesů a právních náležitostí. Nebo můžete oslovit nezávislého finančního poradce. Ten by Vám měl pomoci se zpracováním a přehledem konkrétních nabídek na trhu. Pomůže Vám se sladěním celkového kupního procesu s prodávajícím, popřípadě s realitní agenturou a připraví veškerou dokumentaci a podklady. Finančně Vás to výjde patrně stejně jako při samotné žádosti v bance. Nic neriskujete.

2. ŽÁDOST

Po zvolení vhodné banky následuje žádost o pre-scoring.

  • Vyplníte oficiální žádost banky.
  • Potvrdíte svou identitu zpravidla dvěma doklady totožnosti.
  • Doplníte souhlasy se zpracováním osobních údajů a kontrolou registrů dlužníků v ČR.
  • Vyplníte údaje o Vašich příjmech.

Po tomto kroku by už jste měli dostat představu, zda má vůbec požadovaná hypotéka naději na úspěch.

3. DOKLÁDÁNÍ PŘÍJMŮ

  • Potvrzení příjmů od zaměstanvatele (dodá banka, potvrdí zaměstnavatel).
  • Výpisy z bankovního účtu (většinou 6 měsíců zpětně).
  • Úředně ověřený překlad pracovní smlouvy (někdy není třeba).
  • Čestné prohlášení o příjmu (je potřeba výjimečně).

Banky Vám zahraniční příjem mohou krátit a tímto si snížit kurzové riziko. Můžete počítat cca 10-20% dolů. Pokud vyděláváte 2000 liber měsíčně, po zkrácení 15% máte rázem 1700 liber. Banka tuto hodnotu přepočítá dle aktuálního kurzu nebo zpětného průměru CZK/GBP. Ideální bude, pokud jste zaměstnáni u svého zaměstnavatele alespoň 6 měsíců (bez zkušební doby) a máte smlouvu na dobu neurčito. Čím delší doba, tím lépe. (Zaměstnanci na dobu určitou a Self-Employed mohou také žádat po splnění určitých podmínek)

4. ÚDAJE O NEMOVITOSTI

Odhad zařídí většinou banka, cena se pohybuje kolem 5000,- kč. V rámci různých akcí lze častokrát natrefit na odhad zdarma nebo výrazně levnější on-line odhad. 

Na straně prodávajícího se doloží:

  • LV – Výpis z katastru nemovitostí
  • Původní nabývací titul (kupní smlouva, darovací smlouva atd..)
  •  Nový nabývací titul (Nová Kupní Smlouva, ..)
  • Vyčíslení nesplacené části úvěru (pokud je na nemovitosti dluh) atd..
  • Případně stavební dokumentace

Více povinností bývá zpravidla na straně prodávajícího.

5. PODPIS SMLOUVY, ČERPÁNÍ ÚVĚRU, ZÁPIS ZÁSTAVY DO KATASTRU

Pokud půjde vše dobře, banka Vám vytvoří smlouvu o hypotečním úvěru a pozve Vás k podpisu smlouvy. Většina bank vyžaduje k hypotéce založení běžného účtu, ze kterého je splátka automaticky inkasována. Někdy je tato podmínka zakotvena přímo ve smlouvě.

6. POJIŠTĚNÍ

Nezapomeňte svou nemovitost řádně pojistit a vinkulovat ve prospěch banky. Při podpisu se k tomu určitě dostanete. Pokud máte Rodinu nebo někoho na kom Vám záleží nebo je ten někdo s Vámi spoludlužník, popřemýšlejte minimálně o zajištění dluhu a Vašeho příjmu. Ve vztahu k hypotéce se jedná o minimální náklad, který může být k nezaplacení. K tomu se ale dostaneme v samostatném článku.

Na co myslet před žádostí?

Platný občanský průkaz

Pokud máte české občanství, ale nemáte občanský průkaz, protože jste si jej z nějakého závažného důvodu nechali zrušit (například Vám bylo líto platit v ČR poplatek za odvoz komunálního odpadu 400,- kč ročně :) ) Máte při žádosti o úvěr daleko horší postavení než čistokrevný cizinec.

Manželství

Tady je důvod k obezřetnosti vždy 🙂 Pokud jste se ženil či vdávala v zahraničí, měli byste to oznámit minimálně naší Ambasádě, popřípadě rovnou úřadům v ČR. Plynou z toho pro Vás právní povinnosti nejen ve vtahu k majetku, ale i dluhu.

Otázky, které Vás možná napadly:

  • Jsem Self-employed, mohu žádat o hypotéku v ČR? ANO
  • Jsem majitel firmy, mohu žádat o hypotéku v ČR? ANO
  • Mám Slovenské (nebo jiné) občanství a pracuji v zahraničí, mohu žádat o hypotéku v ČR? ANO
  • Mám smlouvu na dobu určitou, mám šanci? ANO
  • Pracuji pod agenturou, mám šanci? ANO
  • Mám negativní záznamy v registrech dlužníků v UK/SK/ČR, mám šanci? ANO (Záleží.. Kdy? Kde? Co? Splaceno? Nesplaceno? Atd..)
  • Pobírám pouze benefity, mám šanci? Pravděpodobně NE, jedná se o doplňkový příjem.

Novela zákona o spotřebitelském úvěru od 1.12.2016

Od 1.12.2016 se chystá novela zákona o spotřebitelském úvěru, která má dopad i na hypoteční úvěry. Změn je celá řada. Pokusím se to vysvětlit velmi stručně:

Zmírnění/zrušení sankce za mimořádné splátky – mimořádná splátka 20% každý rok zdarma je již aktuálně u některých bank nabízena.

Zmírnění/zrušení sankce za předčasné splacení úvěru – za určitých okolností bude umožněna i tato možnost.

Zpřísnění uznávání a schvalování příjmů – v novele je uvedeno, že banka musí řádně prověřit příjmy dlužníka. Ne, že by tento proces neprováděla pečlivě i teď, některé postupy se musí ale přehodnotit.

Pro klienty se jedná z hlediska variability vesměs o změny k lepšímu. Nebude to pravděpodobně ale zadarmo. V důsledku těchto změn může dojít k negativním efektům jako je zvýšení úrokových sazeb (každý si dá 1+1 dohromady), zvýšení nároku na depozit (tj. nižší LTV , banka Vám půjčí méně) což už se pomalu děje. Obtížnější pravděpodobně bude i financování hypoték nemovitostí na pronájem.

Jak jsem psal na začátku, jedná se spíše o úvahu a stručný přehled. Pro běžného člověka nemá smysl psát celou esej. Konkrétní přání a cíle klientů je třeba řešit individuálně. Pokud o pořízení nemovitosti v ČR uvažujete a potřebujete některé informace upřesnit, můžete mě požádat o konzultaci. Pokud budu vědět, rád pomůžu. Tel.: 07482 377 842

Tajemství zvané Basic Bank Accounts

Publikováno od MG

Tajemství zvané Basic Bank Accounts

V dnešní době nemá bankovní účet v UK více než jeden milion lidí. Basic Bank Account neboli základní bankovní účet může být cestou, jak se do bankovního systému snadno zapojit.  Žádnou masivní reklamní kampaň na ně ale nečekejte.

Velkým problémem na území UK je „ochrana“ bankovního systému. Pokud jste jeden z těch, kteří máte problém získat standardní bankovní účet nebo jej z nějakého důvodu nechcete, řešením je Basic Bank Account. Tento produkt je převážně navržen pro lidi se špatným bankovním kreditem, po osobním bankrotu a pro zájemce, u kterých není možnost si bankovní historii nijak ověřit.  Jak samotné jméno napovídá, BBA slouží pouze k uchovávání Vašich financí a snadnému zadávání transakcí. Ve většině případů obdržíte i debetní kartu.

Jak je to s poplatky?

Od 1. Ledna 2016 jsou BBA poprvé bez poplatků. Samozřejmě je stále dobré vědět, kolik peněz na účtě máte. I když Vás banka nebude penalizovat za neprovedená inkasa, můžete dostat sankci od společnosti, které nebude díky nedostatku financí zaplaceno.

V Anglii nabízí tyto základní účty deset bankovních skupin:  Barclays, the Co-operative Bank, HSBC, Lloyds Banking Group (Bank of Scotland, Halifax a Lloyds), Clydesdale Bank and Yorkshire Bank, Nationwide, RBS Group (NatWest, Royal Bank of Scotland a Ulster Bank), Santander, TSB a Virgin Money.

Proč banky tyto účty nepropagují?

Odpověď je zřejmá. U standardního bankovního účtu má banka možnost na Vás více vydělat. U některých bank navíc stále platíte za používání účtu. Většina finančních institucí nabízí možnost přečerpání, které samozřejmě není zdarma. Standardní účty mají tendenci vydělávat bankám dostatek peněz, aby mohly nabídnout možnost bezplatného bankovnictví těm, kteří nejsou jejich cílovou skupinou.  Banky toto nazývají „cross-subsidy“, neboli vzájemné dotování.

Z Basic Bank Account nemají banky příliš možností vydělat. Místo toho vytváří ztrátu díky administrativním nákladům na vyřízení, jako jsou nastavení vašeho účtu, vytvoření a poslání debetní karty a následných výpisů.

Nečekejte tak, že Vás při vstupu do pobočky uvítají s tímto účtem hned při první návštěvě. Personál Vám tuto možnost nejspíše ani nenabídne. Ve skutečnosti banky vůbec nechtějí, aby lidé tyto účty měli, pokud si o ně vysloveně neřeknete. Místo toho Vám nabídnou klasickou žádost o běžný bankovní účet, která nemá bez potřebných dokumentů a kreditu moc velkou pravděpodobnost uspět a bude nejspíš zamítnuta. Proč tedy celá ta estráda? Předpokládejme, že je to jen politika bank. Když Vám banka nenabídne Basic Bank Account, stejně k tomu může být časem nakonec „donucena“ (pokud o Vás jako o klienta stojí).

Které dokumenty je potřeba k vyřízení Basic Bank Account?

Aby si banka ověřila Vaši totožnost, měl by stačit jeden PLATNÝ dokument z níže uvedených:

  • Full current passport (Platný cestovní PAS)
  • Current European Union member state identity card (Platný občanský průkaz)
  • Current UK photocard driving licence or UK full paper driving licence (Platný řidičský průkaz)
  • Identity card issued by the Electoral Office for Northern Ireland
  • Benefit books/benefit entitlement letters; includes pension, child benefit, income support, disability and jobseeker’s allowance (Penzijní zabezpečení v UK, příspěvky na dítě v UK, podpora příjmu v UK, příspěvek v nezaměstnanosti v UK)
  • HMRC tax notification or assessment letter (potvrzení týkající se daně z HMRC )

Pamatujte na to, že s Basic účtem si určitě nevyřídíte klasickou půjčku nebo dokonce hypotéku, ale pro mnohé z Vás bude důležité mít v UK vůbec nějaký bankovní účet. Banka Vás časem bude tak jako tak uhánět s otevřením standardního účtu. Jednotlivé požadavky na otevření se můžou lišit banka od banky. Pomoci by Vám mohlo, když s sebou k založení účtu vezmete svého partnera nebo kamaráda, který už stejný účet u banky využívá. Pojištění vkladů je klasicky do 75 000 liber jako v celé UK.