Investice do nemovitostí a investiční fondy REITs

Investice do nemovitostí a investiční fondy REITs

Často se mě klienti ptají na názor k investicím do nemovitostí. Zkusím na to téma napsat krátkou úvahu pro “obyčejného” člověka. (V dnešní době je již skoro neobyčejné najit obyčejného člověka 🙂 ) Možností investování je celá řada, zaměříme se ale pouze na pár z nich. Nutno dodat, že pro většinu z Vás bude jediná a poslední nemovitostní investice Vaše vlastní bydlení.

1. Přímé investice do nemovitostí (Vlastní bydlení, BuyToLet, Rent to Rent)

KOUPĚ NEMOVITOSTI. Asi první, která nás napadne. Investiční výnos si spočítáte vesměs stejně:

(Inkasovaný roční nájem/Pořizovací cena) x 100 = Výnos v %.

Pro příklad vezměme nájemní byt v ČR: Pořizovací cena: 700 000,- Roční nájem: 60 000,- kč

(60 000 / 700 000) x 100 = 8,6% p.a. hrubý výnos.

Financování nemovitosti HYPOTEČNÍM ÚVĚREM:

Ne káždý člověk má na účtě milion korun nebo statisíce liber. Při koupi nemovitosti na hypoteční úvěr využíváte pákového efektu pomocí financí banky. Je to situace, kdy:

  • Jste majitelem nemovitosti (Zástava ve prospěch banky)
  • Inkasujete nájem
  • Můžete participovat na růstu ceny nemovitosti
  • Možnost využít vlastní kapitál k dalším investicím

Nevýhodou financování úvěrem mohou být samozřejmě úroky. Nicméně při dnešních úrokových sazbách a správném nastavení cashflow (Vhodná cena nemovitosti, výše nájmu, splátka hypotéky, reinvestování již inkasovaného nájmu, ekonomický cyklus) se Vám investice bohatě vrátí.

Výhody:

  • Evropský nemovitostní trh je vcelku dobře rozvinutý, funguje profesionálně a efektivně.
  • Nemovitost je skvělým předmětem zástavy, banka Vám na něj ráda půjčí za zajímavý úrok.
  • Pravidelný a narůstající příjem z nájmů, který dokáže porazit inflaci.
  • Participace na růstu ceny nemovitosti (můžete ji prodat se ziskem)
  • Snadný přístup k property management and letting agencies

Nevýhody:

  • Dostat se do trhu může být složité (nedostatek kapitálu a příjmů).
  • Riziko neobsazenosti nemovitosti, neplatiči, poplatky za vystěhování nájemníka.
  • Riziko zničení nemovitosti nájemci
  • Nemovitost je potřeba udržovat (Udržbářské práce, opravy, pojištění, daně, poplatky)
  • Umístění nemovitosti. Lokalita významně ovlivňuje cenu a poptávku, častokrát větší než samotná nemovitost. (Je třeba udělat průzkum trhu a oblasti)
  • Nemovitostní trh je ovlivněn ekonomickými a někdy také politickými podmínkami. V dobách recese může být složité nemovitost pronájmout a její cena může také klesnout.
  • Nižší likvidita. (Schopnost přeměnit investici zpět na peníze). Případný prodej nebude pravděpodobně realizován v horizontu vteřin nebo dní, ale spíše několika týdnů či měsíců.

DLOUHODOBÝ PRONÁJEM (Rent to Rent)

Jedná se zpravidla o společnosti jako Property Management, Letting agencies atd., které si za fixní poplatek pronajmou nemovitost, kterou následně spravují a pronajímají dále (nový nájemníci, právní servis, marketing, údržba nemovitosti atd.). Pokud máte podnikavého ducha, můžete si i vy sami najít majitele nemovitosti, který Vám ji rád předá do správy. Pokud v tom umíte chodit a zbývá Vám dostatečný profit, může to být zajímavá možnost jak se do nemovitostního trhu zapojit. Jedná se o něco jednodušší způsob než koupě.

S čím je dobré počítat:

  • Náklady na údržbu nemovitosti (pokud se ve smlouvě nedohodnete jinak).
  • Pronajímatel po Vás může chtít nájem i několik měsíců dopředu (např. 6 měsíců), což při nájmu např. 1500 liber/m = 9000 liber/6 m může být pro někoho nedostupné. Navíc se Vám může nájem po ukončení smluveného období zvýšit.
  • Rizikem jsou zde neplatiči, kteří Vám mohou drasticky snížit Vaše výnosy.
  • Velkou nevýhodou je nemožnost participovat na růstu ceny nemovitosti (nevlastníte ji)

2. Nepřímé investice pomocí různých fondů, derivátů, cených papírů.

REITs – Co jsou to fondy REITs ?

REITs neboli Real Estate Investment Trusts jsou daňově efektivní nemovitostní fondy, které umožňují jednotlivcům a dalším společnostem snížit nevýhody přímých investic do nemovitostí.

Jedná se o společnosti, které vlastní nebo financují nemovitosti produkující příjem (například z nájmů). Nejedná se o žádnou novinku, první REITs mají ve světě více jak 50-ti letou historii. REITs ze zákona vyplácí alespoň 90% jejich zdaňitelného příjmu ve formě dividend svým akcionářům, činí je to tak zajímavými v hledáčku dividendových investorů. Následné dividendy pak daní až samotní akcionáři (individuální investoři jako jsme my nebo další fondy). Díky REITs se můžete stát podílníky na projektech, ke kterým byste se jen sotva dostali. Můžeme k nim zařadit: Hotelové komplexy, Nemocniční centra, Nákupní centra, Průmyslové objekty, studentské bydlení, datová centra, kancelářské prostory, sklady, atd..

Pozor: REITs (Real Estate Investment Trust) jsou zpravidla fondy akciové, investující ve velké míře do realitních sektoru. Naopak Realitní Fondy bývají úplně jiným druhem subjektu.

Jaké základní typy REITs existují?

REITs můžeme rozdělit do dvou základnch typů. Jsou to Equity REITs a Mortgage REITs. Oba z těchto typů dávají potenciálním investorům možnost participovat na růstu podkladu (akcií) nebo financování dluhu v realitním sektoru.

Equity REITs jsou převážně společnosti nakupující komerční nemovitosti, které následně spravují a pronajímají. Velkou část těchto zisků z pronájmů pak distribuují svým akcionářům (Vám, různým fondům, atd..) ve formě dividendy.

Mortgage REITs investují do realitních hypotečních úvěrů nebo “hypotečních cených papírů”. Jejich zisky tvoří primárně rozdíl cen mezi úrokovou sazbou hypotéčního úvěru a náklady na financování tohoto úvěru. Obecně platí, že Mortgage REITs jsou více spekulativní, než je tomu u klasických komerčních hypoték. Stejně jako Equity REITs, vyplácí své zisky následně ve formě dividend svým akcionářům.

Jaký výnos můžu očekávat?

Jak to už u cenných papíru bývá, můžete očekávat výnos hned ve dvou úrovních. Nákupem fondu za určitou cenu se v případě jeho růstů/poklesu, stáváte podílníkem na zisku/ztrátě. V průběhu držení aktiva získáváte pravidelně dividendu (podíl na zisku). U některých Mortgage REITs se může dividenda vyšplhat i na 10% ročně, tomu odpovídá samozřejmě i riziko. Pokud nakoupíte jednotku za cenu 100 a během roku se cena vyšplhá na 112 (což je 12%) plus dividenda ve výši 10%. Máme zde roční hrubý výnos 22%, což je velmi atraktivní. (který musíte podle pravidel dané země zdanit).

Výhody oproti vlastnictví nemovitosti.

Minimální nákladyMůže zde patřit poplatek za správu vašeho brokerského nebo ISA účtu, případné vstupní poplatky a management fee. Většina poplatků bývá zanesena již do ceny aktiva, tudíž je přímo nevidíte. U každého fondu je dobré si zkontrolovat tzv. TER (Total Expense Ratio), které by mělo obsahovat celkovou nákladovost fondu (poplatky za obchodování fondu, legislativní poplatky atd..)

Nízká administrativaAdministrativa spojena se správcovstvím fondu je na straně správce. Vás se týkají spíše daňové povinnosti v případě dividend a zisků z prodeje.

Kvalitní a zkušený management – předpokládejme, že pokud již nějaká investiční skupina, developer nebo společnost založí REITs, patrně svému projektu dostatečně rozumí a nebude plýtvat svými penězi, energií a časem. Tato oblast je navíc velmi regulována a kontrolována.

Vysoká likvidita – Zjednodušeně znamená rychlost přeměnit aktivum zpět na peníze. Při vhodně zvoleném zprostředkovateli a nástroji se zde bavíme v řádu vteřin, v něktrých případech v řádu dní. Prodáte je jedním příkazem ve vaši obchodní platformě nebo ISA účtu.

Možnost “spoluvlastnit” nemovitost a participovat na zisku velkých projektůAž se zase jednou budete procházet ve vašem oblíbeném nakupním centru a říkat si:”Kdybych tak vlastnil jen jeden nájemní prostor, nemusel bych pracovat do konce života”, můžete si zjistit zda náhodou toto centrum není pod správou nějakého Real Estate Investment Trustu a nakoupit si odpovídající počet jednotek.

Nevýhody

Ostatně jako u všech investic, největší nevýhodou je patrně riziko spojené ze ztrátou investovaného kapitálu. Může k tomu dojít špatným hospodařením fondu, tržními turbulencemi nebo Vašimi emocemi. Podobně jako u fyzického vlastnictví nemovitosti.

Hypotéka v ČR se zahraničním příjmem

Jak na hypotéku v České Republice se zahraničním příjmem?

Někteří z Vás se vydali do světa za prací a splnit si své sny. Jedním z těchto snů může být vysněný DŮM nebo BYT v naší domovině. Jak si jej bez dostatečné hotovosti ale pořídit? Pracujete v zahraničí a nevíte jak na to? Obáváte se, že po návratu domů nedosáhnete na požadovanou výši hypotéky (díky nižšímu příjmu) nebo si budete muset v ČR znovu budovat opět novou historii („credit score“)? To může v případě podnikatelů(živnostníků), kteří u nás začnou podnikat, trvat i několik let.

Můžete si na svou nemovitost samozřejmě našetřit do prasátka. Dejte si jen pozor, abyste v prostředí minimálního zhodnocení na bankovních účtech a při rostoucích cenách nemovitostí na svůj sen nepotřebovali celý vepřín :) Jedním z nejschůdnějších nástrojů k dosažení vašeho snu bude pravděpodobně hypoteční úvěr (Hypotéka). Úrokové sazby se v dnešních dnech pohybují kolem 1,7% p.a. žete hypotéku tedy brát jako „dobrý dluh“ a své vydělané peníze někde lépe zhodnotit. U úrokové sazby záleží samozřejmě na mnoha faktorech jako je výše úvěru, celková splatnost, fixace, výše LTV atd..

Rozdíly mezi žadatelem pracujícím v ČR nebo v rámci UK nejsou až tak veliké, proto si shrneme hypoteční úvěr popořadě. Dotkneme se jen základních bodů hypotečních úvěrů se zástavou nemovitosti pro fyzické osoby. Podmínky se neustále mění a každá banka má navíc své vlastní postupy a požadavky. Tento článek berte více méně jako úvahu. Vždy je nutný individuální přístup.

Co lze pomocí hypotečního úvěru financovat?

CHCI KOUPIT DŮM NEBO BYT – do této kategorie spadá většina klientů

CHCI KOUPIT NEMOVITOST NA PRONÁJEM – banka Vám dokáže započítat až 60% příjmů z budoucího pronájmu. Naopak Vám ale hypotéku o něco zdraží (např. 0,3% na úrokové sazbě)

CHCI REKONSTRUOVAT SVOU STÁVAJÍCÍ NEMOVITOST – záleží na rozsahu reknostrukce, odhadní ceně po rekonstrukci atd. Financování je celkem běžné.

CHCI KOUPIT STAVEBNÍ PARCELU – zde některé banky vyžadují aby se do určitého období začalo stavět, některé ale žádný limit nemají.

CHCI STAVĚT – při výstavbě lze čerpat z hypotečního úvěru většinou až dva roky, což je dostačující časový interval. Během tohoto čerpání platíte obvykle jen úroky z vyčerpané částky. Samotnou jistinu (splátku dluhu) začínáte splácet až po dočerpání úvěru.

CHCI SE ROZVÉST A SVÉHO DRUHA VYPLATIT – Vypořádání společného jmění manželů

VYPOŘÁDÁNÍ DĚDICTVÍ – znáte ten příběh…Mlynář měl 3 syny. Nejstaršímu přenechal mlýn… a ten pak zbývající dva bratry vyplatil hypotékou. To by šlo, ne? 🙂 (samozřejmě musel dát mlýn do zástavy)

CHCI SVÉ TAJNÉ MÍSTO PRO RELAX A ZÁBAVU – Rekreační nemovitosti

CHCI ZPĚTNĚ PROPLATIT INVESTICI DO NEMOVITOSTI – Pokud jste si například koupili byt za hotové peníze a po nějaké době jste zjistili, že by bylo vhodné peníze použít na jiné účely (třeba další byt), je možnost tuto nemovitost zpětně financovat hypotékou. Zpravidla do 1 roka po koupi.

CHCI REFINANCOVAT STÁVAJÍCÍ HYPOTÉKU NEBO ÚVĚR ZE STAVEBNÍHO SPOŘENÍ. – Pokud se Vám nelíbí vaše aktuální banka nebo váš současný úrok, můžete svůj hypoteční úvěr nebo úvěr ze stavebního spoření refinancovat. Dejte si jen pozor na fixace, různé penalizace a pokuty. Úvěr ze stavebního spoření je úplně jiný produkt z odlišnou strukturou.

Kolik si můžu půjčit?

Hypotéka se zahraničním příjmem žadatelů začíná být reálnou, pokud máte k dispozici alespoň 15% z vlastních zdrojů. 85% Vám půjčí banka (LTV 85%).

Kolik budu měsíčně platit?

Velmi zaokrouhleně se dá říci, že při dnešních úrokových sazbách a při splatnosti hypotéky na 25 let se každý 1 milion uvěru pohybuje kolem splátky 5000,-kč měsíčně. Při splatnosti 30 let pak kolem 4000,-kč měsíčně.

Jak dlouho trvá celý proces?

Obecně se dá říci, že do jednoho měsíce. Nejedná se totiž jen o samostané schválení hypotéky, ale o dokládání všech potřebných dokumentů ze strany kupujícího i prodávajícího (hlavně k odhadu). Celý proces musí být sladěn s realitní agenturou. V praxi se nám podařilo vyřídit hypotéku na byt i za 5 dní. Vše však bylo připraveno předem.

Co znamená LTV ?

Loan to Value, neboli „úvěr k hodnotě“. Jedná se o poměr mězi hypotečním úvěrem a zástavní hodnotou nemovitosti. LTV je jeden z hlavních rizikových faktorů, kterým Vás banka bude hodnotit. Znamená to, že čím vyšší LTV tím je obchod pro banku rizikovější a za vyšší rizikovost Vám banka nabídne nejspíše i vyšší úrok.

Při LTV 85% Vám banka půjčí 85% hodnoty nemovitosti. Zde ale pozor. Hodnota nemovitosti je počítána z odhadní ceny stanovené odhadcem banky. Ne tržní cena (cena za kterou Vám ji prodávající nabízí). Při koupi domu za 3 000 000,- kč a při LTV 85% očekáváte od banky 2 550 000,- kč + ze svého 450 000,- kč. Může se ale stát následující. Po provedení odhadu kvalifikovaným odhadcem banky se dozvíte, že kupovaná nemovitost nemůže mít větší odhadní cenu než 2 800 000,-. Toto je pro banku bohužel 100%. Banka Vám dá tedy k dispozici 2 380 000,- a ze svých úspor budete muset doplatit 620 000,-. (Reálné LTV je tedy 79,3 %).

Splatnost a Fixace

Splatnost je doba, která je určená ke splacení celkového úvěru. Fixace je doba k zafixování a stanovení podmínek úvěru. (výše splátky, úroková sazba, atd..). Během doby fixace tyto podmínky obvykle nemůžete měnit (většinou ne bez sankcí). V den fixace dostáváte možnost si s parametry hypotéky pohrát a upravit je pro další období, případně část dluhu doplatit. Splatnost lze ve výjimečných případech natáhnout až na 40 let. Maximálně však do 70-75 let klienta. Vzhledem k zahraničnímu příjmu se můžeme setkat se zkrácením splatnosti hypotéky na 25 let.

Neúčelová část

Většina bank v ČR poskytuje v rámci úvěru neúčelovou část. Je to část úvěru, kde banka překvapivě nezkoumá účel. Lze za ni pořídit třeba vybavení domácnosti. Jedná se většinou o 20% z účelové části (např. ceny bytu). Musí nám ovšem sedět celkové LTV. Mezi bankami najdeme výjimky, které dokáží financovat více než 20% neúčelově.

Jak probíhá celý proces? Které dokumenty si připravit?

1. VÝBĚR VHODNÉ BANKY PRO FINANCOVÁNÍ

Vezměte si několik týdnů dovolené k obchůzce všech bank, nastudování procesů a právních náležitostí. Nebo můžete oslovit nezávislého finančního poradce. Ten by Vám měl pomoci se zpracováním a přehledem konkrétních nabídek na trhu. Pomůže Vám se sladěním celkového kupního procesu s prodávajícím, popřípadě s realitní agenturou a připraví veškerou dokumentaci a podklady. Finančně Vás to výjde patrně stejně jako při samotné žádosti v bance. Nic neriskujete.

2. ŽÁDOST

Po zvolení vhodné banky následuje žádost o pre-scoring.

  • Vyplníte oficiální žádost banky.
  • Potvrdíte svou identitu zpravidla dvěma doklady totožnosti.
  • Doplníte souhlasy se zpracováním osobních údajů a kontrolou registrů dlužníků v ČR.
  • Vyplníte údaje o Vašich příjmech.

Po tomto kroku by už jste měli dostat představu, zda má vůbec požadovaná hypotéka naději na úspěch.

3. DOKLÁDÁNÍ PŘÍJMŮ

  • Potvrzení příjmů od zaměstanvatele (dodá banka, potvrdí zaměstnavatel).
  • Výpisy z bankovního účtu (většinou 6 měsíců zpětně).
  • Úředně ověřený překlad pracovní smlouvy (někdy není třeba).
  • Čestné prohlášení o příjmu (je potřeba výjimečně).

Banky Vám zahraniční příjem mohou krátit a tímto si snížit kurzové riziko. Můžete počítat cca 10-20% dolů. Pokud vyděláváte 2000 liber měsíčně, po zkrácení 15% máte rázem 1700 liber. Banka tuto hodnotu přepočítá dle aktuálního kurzu nebo zpětného průměru CZK/GBP. Ideální bude, pokud jste zaměstnáni u svého zaměstnavatele alespoň 6 měsíců (bez zkušební doby) a máte smlouvu na dobu neurčito. Čím delší doba, tím lépe. (Zaměstnanci na dobu určitou a Self-Employed mohou také žádat po splnění určitých podmínek)

4. ÚDAJE O NEMOVITOSTI

Odhad zařídí většinou banka, cena se pohybuje kolem 5000,- kč. V rámci různých akcí lze častokrát natrefit na odhad zdarma nebo výrazně levnější on-line odhad. 

Na straně prodávajícího se doloží:

  • LV – Výpis z katastru nemovitostí
  • Původní nabývací titul (kupní smlouva, darovací smlouva atd..)
  •  Nový nabývací titul (Nová Kupní Smlouva, ..)
  • Vyčíslení nesplacené části úvěru (pokud je na nemovitosti dluh) atd..
  • Případně stavební dokumentace

Více povinností bývá zpravidla na straně prodávajícího.

5. PODPIS SMLOUVY, ČERPÁNÍ ÚVĚRU, ZÁPIS ZÁSTAVY DO KATASTRU

Pokud půjde vše dobře, banka Vám vytvoří smlouvu o hypotečním úvěru a pozve Vás k podpisu smlouvy. Většina bank vyžaduje k hypotéce založení běžného účtu, ze kterého je splátka automaticky inkasována. Někdy je tato podmínka zakotvena přímo ve smlouvě.

6. POJIŠTĚNÍ

Nezapomeňte svou nemovitost řádně pojistit a vinkulovat ve prospěch banky. Při podpisu se k tomu určitě dostanete. Pokud máte Rodinu nebo někoho na kom Vám záleží nebo je ten někdo s Vámi spoludlužník, popřemýšlejte minimálně o zajištění dluhu a Vašeho příjmu. Ve vztahu k hypotéce se jedná o minimální náklad, který může být k nezaplacení. K tomu se ale dostaneme v samostatném článku.

Na co myslet před žádostí?

Platný občanský průkaz

Pokud máte české občanství, ale nemáte občanský průkaz, protože jste si jej z nějakého závažného důvodu nechali zrušit (například Vám bylo líto platit v ČR poplatek za odvoz komunálního odpadu 400,- kč ročně :) ) Máte při žádosti o úvěr daleko horší postavení než čistokrevný cizinec.

Manželství

Tady je důvod k obezřetnosti vždy 🙂 Pokud jste se ženil či vdávala v zahraničí, měli byste to oznámit minimálně naší Ambasádě, popřípadě rovnou úřadům v ČR. Plynou z toho pro Vás právní povinnosti nejen ve vtahu k majetku, ale i dluhu.

Otázky, které Vás možná napadly:

  • Jsem Self-employed, mohu žádat o hypotéku v ČR? ANO
  • Jsem majitel firmy, mohu žádat o hypotéku v ČR? ANO
  • Mám Slovenské (nebo jiné) občanství a pracuji v zahraničí, mohu žádat o hypotéku v ČR? ANO
  • Mám smlouvu na dobu určitou, mám šanci? ANO
  • Pracuji pod agenturou, mám šanci? ANO
  • Mám negativní záznamy v registrech dlužníků v UK/SK/ČR, mám šanci? ANO (Záleží.. Kdy? Kde? Co? Splaceno? Nesplaceno? Atd..)
  • Pobírám pouze benefity, mám šanci? Pravděpodobně NE, jedná se o doplňkový příjem.

Novela zákona o spotřebitelském úvěru od 1.12.2016

Od 1.12.2016 se chystá novela zákona o spotřebitelském úvěru, která má dopad i na hypoteční úvěry. Změn je celá řada. Pokusím se to vysvětlit velmi stručně:

Zmírnění/zrušení sankce za mimořádné splátky – mimořádná splátka 20% každý rok zdarma je již aktuálně u některých bank nabízena.

Zmírnění/zrušení sankce za předčasné splacení úvěru – za určitých okolností bude umožněna i tato možnost.

Zpřísnění uznávání a schvalování příjmů – v novele je uvedeno, že banka musí řádně prověřit příjmy dlužníka. Ne, že by tento proces neprováděla pečlivě i teď, některé postupy se musí ale přehodnotit.

Pro klienty se jedná z hlediska variability vesměs o změny k lepšímu. Nebude to pravděpodobně ale zadarmo. V důsledku těchto změn může dojít k negativním efektům jako je zvýšení úrokových sazeb (každý si dá 1+1 dohromady), zvýšení nároku na depozit (tj. nižší LTV , banka Vám půjčí méně) což už se pomalu děje. Obtížnější pravděpodobně bude i financování hypoték nemovitostí na pronájem.

Jak jsem psal na začátku, jedná se spíše o úvahu a stručný přehled. Pro běžného člověka nemá smysl psát celou esej. Konkrétní přání a cíle klientů je třeba řešit individuálně. Pokud o pořízení nemovitosti v ČR uvažujete a potřebujete některé informace upřesnit, můžete mě požádat o konzultaci. Pokud budu vědět, rád pomůžu. Tel.: 07482 377 842