Investice do nemovitostí a investiční fondy REITs
Často se mě klienti ptají na názor k investicím do nemovitostí. Zkusím na to téma napsat krátkou úvahu pro “obyčejného” člověka. (V dnešní době je již skoro neobyčejné najit obyčejného člověka 🙂 ) Možností investování je celá řada, zaměříme se ale pouze na pár z nich. Nutno dodat, že pro většinu z Vás bude jediná a poslední nemovitostní investice Vaše vlastní bydlení.
1. Přímé investice do nemovitostí (Vlastní bydlení, BuyToLet, Rent to Rent)
KOUPĚ NEMOVITOSTI. Asi první, která nás napadne. Investiční výnos si spočítáte vesměs stejně:
(Inkasovaný roční nájem/Pořizovací cena) x 100 = Výnos v %.
Pro příklad vezměme nájemní byt v ČR: Pořizovací cena: 700 000,- Roční nájem: 60 000,- kč
(60 000 / 700 000) x 100 = 8,6% p.a. hrubý výnos.
Financování nemovitosti HYPOTEČNÍM ÚVĚREM:
Ne káždý člověk má na účtě milion korun nebo statisíce liber. Při koupi nemovitosti na hypoteční úvěr využíváte pákového efektu pomocí financí banky. Je to situace, kdy:
- Jste majitelem nemovitosti (Zástava ve prospěch banky)
- Inkasujete nájem
- Můžete participovat na růstu ceny nemovitosti
- Možnost využít vlastní kapitál k dalším investicím
Nevýhodou financování úvěrem mohou být samozřejmě úroky. Nicméně při dnešních úrokových sazbách a správném nastavení cashflow (Vhodná cena nemovitosti, výše nájmu, splátka hypotéky, reinvestování již inkasovaného nájmu, ekonomický cyklus) se Vám investice bohatě vrátí.
Výhody:
- Evropský nemovitostní trh je vcelku dobře rozvinutý, funguje profesionálně a efektivně.
- Nemovitost je skvělým předmětem zástavy, banka Vám na něj ráda půjčí za zajímavý úrok.
- Pravidelný a narůstající příjem z nájmů, který dokáže porazit inflaci.
- Participace na růstu ceny nemovitosti (můžete ji prodat se ziskem)
- Snadný přístup k property management and letting agencies
Nevýhody:
- Dostat se do trhu může být složité (nedostatek kapitálu a příjmů).
- Riziko neobsazenosti nemovitosti, neplatiči, poplatky za vystěhování nájemníka.
- Riziko zničení nemovitosti nájemci
- Nemovitost je potřeba udržovat (Udržbářské práce, opravy, pojištění, daně, poplatky)
- Umístění nemovitosti. Lokalita významně ovlivňuje cenu a poptávku, častokrát větší než samotná nemovitost. (Je třeba udělat průzkum trhu a oblasti)
- Nemovitostní trh je ovlivněn ekonomickými a někdy také politickými podmínkami. V dobách recese může být složité nemovitost pronájmout a její cena může také klesnout.
- Nižší likvidita. (Schopnost přeměnit investici zpět na peníze). Případný prodej nebude pravděpodobně realizován v horizontu vteřin nebo dní, ale spíše několika týdnů či měsíců.
DLOUHODOBÝ PRONÁJEM (Rent to Rent)
Jedná se zpravidla o společnosti jako Property Management, Letting agencies atd., které si za fixní poplatek pronajmou nemovitost, kterou následně spravují a pronajímají dále (nový nájemníci, právní servis, marketing, údržba nemovitosti atd.). Pokud máte podnikavého ducha, můžete si i vy sami najít majitele nemovitosti, který Vám ji rád předá do správy. Pokud v tom umíte chodit a zbývá Vám dostatečný profit, může to být zajímavá možnost jak se do nemovitostního trhu zapojit. Jedná se o něco jednodušší způsob než koupě.
S čím je dobré počítat:
- Náklady na údržbu nemovitosti (pokud se ve smlouvě nedohodnete jinak).
- Pronajímatel po Vás může chtít nájem i několik měsíců dopředu (např. 6 měsíců), což při nájmu např. 1500 liber/m = 9000 liber/6 m může být pro někoho nedostupné. Navíc se Vám může nájem po ukončení smluveného období zvýšit.
- Rizikem jsou zde neplatiči, kteří Vám mohou drasticky snížit Vaše výnosy.
- Velkou nevýhodou je nemožnost participovat na růstu ceny nemovitosti (nevlastníte ji)
2. Nepřímé investice pomocí různých fondů, derivátů, cených papírů.
REITs – Co jsou to fondy REITs ?
REITs neboli Real Estate Investment Trusts jsou daňově efektivní nemovitostní fondy, které umožňují jednotlivcům a dalším společnostem snížit nevýhody přímých investic do nemovitostí.
Jedná se o společnosti, které vlastní nebo financují nemovitosti produkující příjem (například z nájmů). Nejedná se o žádnou novinku, první REITs mají ve světě více jak 50-ti letou historii. REITs ze zákona vyplácí alespoň 90% jejich zdaňitelného příjmu ve formě dividend svým akcionářům, činí je to tak zajímavými v hledáčku dividendových investorů. Následné dividendy pak daní až samotní akcionáři (individuální investoři jako jsme my nebo další fondy). Díky REITs se můžete stát podílníky na projektech, ke kterým byste se jen sotva dostali. Můžeme k nim zařadit: Hotelové komplexy, Nemocniční centra, Nákupní centra, Průmyslové objekty, studentské bydlení, datová centra, kancelářské prostory, sklady, atd..
Pozor: REITs (Real Estate Investment Trust) jsou zpravidla fondy akciové, investující ve velké míře do realitních sektoru. Naopak Realitní Fondy bývají úplně jiným druhem subjektu.
Jaké základní typy REITs existují?
REITs můžeme rozdělit do dvou základnch typů. Jsou to Equity REITs a Mortgage REITs. Oba z těchto typů dávají potenciálním investorům možnost participovat na růstu podkladu (akcií) nebo financování dluhu v realitním sektoru.
Equity REITs jsou převážně společnosti nakupující komerční nemovitosti, které následně spravují a pronajímají. Velkou část těchto zisků z pronájmů pak distribuují svým akcionářům (Vám, různým fondům, atd..) ve formě dividendy.
Mortgage REITs investují do realitních hypotečních úvěrů nebo “hypotečních cených papírů”. Jejich zisky tvoří primárně rozdíl cen mezi úrokovou sazbou hypotéčního úvěru a náklady na financování tohoto úvěru. Obecně platí, že Mortgage REITs jsou více spekulativní, než je tomu u klasických komerčních hypoték. Stejně jako Equity REITs, vyplácí své zisky následně ve formě dividend svým akcionářům.
Jaký výnos můžu očekávat?
Jak to už u cenných papíru bývá, můžete očekávat výnos hned ve dvou úrovních. Nákupem fondu za určitou cenu se v případě jeho růstů/poklesu, stáváte podílníkem na zisku/ztrátě. V průběhu držení aktiva získáváte pravidelně dividendu (podíl na zisku). U některých Mortgage REITs se může dividenda vyšplhat i na 10% ročně, tomu odpovídá samozřejmě i riziko. Pokud nakoupíte jednotku za cenu 100 a během roku se cena vyšplhá na 112 (což je 12%) plus dividenda ve výši 10%. Máme zde roční hrubý výnos 22%, což je velmi atraktivní. (který musíte podle pravidel dané země zdanit).
Výhody oproti vlastnictví nemovitosti.
Minimální náklady – Může zde patřit poplatek za správu vašeho brokerského nebo ISA účtu, případné vstupní poplatky a management fee. Většina poplatků bývá zanesena již do ceny aktiva, tudíž je přímo nevidíte. U každého fondu je dobré si zkontrolovat tzv. TER (Total Expense Ratio), které by mělo obsahovat celkovou nákladovost fondu (poplatky za obchodování fondu, legislativní poplatky atd..)
Nízká administrativa – Administrativa spojena se správcovstvím fondu je na straně správce. Vás se týkají spíše daňové povinnosti v případě dividend a zisků z prodeje.
Kvalitní a zkušený management – předpokládejme, že pokud již nějaká investiční skupina, developer nebo společnost založí REITs, patrně svému projektu dostatečně rozumí a nebude plýtvat svými penězi, energií a časem. Tato oblast je navíc velmi regulována a kontrolována.
Vysoká likvidita – Zjednodušeně znamená rychlost přeměnit aktivum zpět na peníze. Při vhodně zvoleném zprostředkovateli a nástroji se zde bavíme v řádu vteřin, v něktrých případech v řádu dní. Prodáte je jedním příkazem ve vaši obchodní platformě nebo ISA účtu.
Možnost “spoluvlastnit” nemovitost a participovat na zisku velkých projektů – Až se zase jednou budete procházet ve vašem oblíbeném nakupním centru a říkat si:”Kdybych tak vlastnil jen jeden nájemní prostor, nemusel bych pracovat do konce života”, můžete si zjistit zda náhodou toto centrum není pod správou nějakého Real Estate Investment Trustu a nakoupit si odpovídající počet jednotek.
Nevýhody
Ostatně jako u všech investic, největší nevýhodou je patrně riziko spojené ze ztrátou investovaného kapitálu. Může k tomu dojít špatným hospodařením fondu, tržními turbulencemi nebo Vašimi emocemi. Podobně jako u fyzického vlastnictví nemovitosti.
Otevřená Mysl 